สกู๊ปพิเศษฉบับนี้เราได้ คุณไพโรจน์ ทุ่งทอง ประธานกรรมการบริษัท สวนลุมไนซ์บาซ่า จำกัด มาให้ความรู้เกี่ยวกับแนวทางการพัฒนาอพาร์ทเมนท์ การเลือกทำเลที่ตั้ง การประมาณการพื้นที่ก่อสร้างเบื้องต้น การสำรวจตลาดอพาร์ทเมนท์ ตลอดจนการตั้งราคาค่าเช่าห้อง
ซึ่งคุณไพโรจน์ได้เล่าว่า “ในขั้นตอนการสร้างอพาร์ทเม้นท์ ลำดับแรกนั้นเราจะต้องเลือกที่ตั้ง ซึ่งดูจากพื้นจากตนเองว่าเรานั้นชำนาญเขตไหน ชอบสถานที่บริเวณไหน การเลือกทำเลที่ตั้งนั้นสำคัญมาก หลายมักจะคิดไปในทางที่ผิด คือ มีนิคมอุตสาหกรรมตะวันออก ได้ให้ที่ดินมาให้ผมเช่าในระยะยาวในระยะเวลา 30 ปี เพื่อให้ผมนั้นจัดทำอพาร์ทเม้นท์ สำหรับให้กลุ่มคนงานภายในนิคมฯ ผมจึงทำเป็นอพาร์ทเม้นท์จำนวน 2,000 ห้อง สุดท้ายต้องขายยกตึก เพราะว่าค่าเช่าไม่คุ้มกับการลงทุน อีกทั้งกลุ่มคนงานนั้นจะไม่ค่อยดูแลรักษาห้องพัก ทำให้ห้องพักนั้นสึกหรอได้ง่าย”

การเลือกทำเลที่ตั้งอพาร์ทเม้นท์นั้นอยู่ที่ว่าเราเลือกว่าจะอยู่บริเวณไหน กำหนดกลุ่มผ้ใช้บริการเป็นกลุ่มไหน สำหรับผมขอแนะนำว่าอย่าจัดกลุ่มในระดับที่อัตราค่าเช่าต่ำกว่า 2,500 บาทต่อเดือน เพราะจะไม่มีกำไรหรือไม่ก็ต้องใช้เวลานานมากกว่าจะคืนทุน ซึ่งกลุ่มผู้ใช้บริการที่จะทำให้เกิดมีกำไรและจะสามารถคืนทุนในระยะเวลาไม่เกิน 7 ปี และคืนเงินค่าก่อสร้างไม่เกิน 6 ปี ควรจัดกลุ่มผู้ใช้บริการให้อยู่ในระดับ 3,500 – 4,500 บาท ต่อเดือน ตรงนี้เป็นสูตรที่ผมคิดมาและเป็นตัวเลขทางบัญชีเรียบร้อยแล้ว

ปัจจุบันนี้ผมได้ทำอพาร์ทเม้นท์อยู่บริเวณรัชโยธิน ชื่อว่า กรีน เฮาท์ จะสังเกตได้ว่ามีผู้ใช้บริการเต็มตลอด ผู้ที่มาเช่าอพาร์ทเม้นท์ของผมจะต้องดูประวัติหมด เพราะเราได้ทำการศึกษามาอย่างดีแล้วว่าสร้างบ้านแบบไหนถึงจะเต็ม คือคนในสังคมคนดีมากกว่าคนไม่ดีเยอะ ถ้าเราไปเกรงใจคนไม่ดีอพาร์ทเม้นท์เราจะเสื่อมโทรมเร็ว ค่าเช่าเราจะไม่สูง นั่นคือ เราต้องเลือกกลุ่มที่เราจะลงทุนให้ดี ก่อนว่าเราจะลงทุนเท่าไร มีทุนแค่ไหน ในส่วนของที่ตั้งแล้วก็จำเป็นต้องดูขนาดของถนนด้วย ต้องรู้กฎหมาย ถ้าถนนกว้างน้อยกว่า 5 เมตร ยกตัวอย่าง จะสร้างอพาร์ทเม้นท์ในซอยข้างเดอะมอลล์ รามคำแหง แต่ซอยมีความกว้างเพียง 5.5 เมตร สร้างอาคารได้ขนาด 2,000 ตรม. ที่จอดรถสามารถจอดได้ไม่เกิน 15 คัน แล้วจะสร้างอพาร์ทเม้นท์ 2-3 ร้อยห้องได้อย่างไร ตอนเสียเงินซื้อที่มาราคา 40 ล้านบาท ได้พื้นที่ 2,000 ตร.ม. ซึ่งสามารถสร้างได้ไม่เกิน 50 ห้อง แค่นี้ก็ขาดทุนแล้ว

มีอาจารย์ที่สอนกฎหมายคุณต้องไปถามกฎหมายผังเมือง กฎหมายก่อสร้างของกรุงเทพฯ เรื่องของถนนว่าถ้าต่ำกว่า 5 เมตร จะสร้างอาคารได้ไม่เกิน 2,000 ตรม. แล้วถ้าเป็นซอยภาระจำยอม ที่จอดรถสามารถจอดได้ไม่เกิน 15 คัน แล้วถ้าจะสร้างอาคารเล็กๆจำนวนหลายอาคาร อาคารหนึ่งมีระยะห่าง 12 เมตร ก็จะไม่เหลือที่สำหรับทำอย่างอื่น แต่ถ้าถนน 6 ม. ก็สร้างได้ไม่เกิน 4,000 ตรม. ถ้าเกินต้องขออนุญาตองค์กรสิ่งแวดล้อม ต้องเผื่อตรงนี้ไว้ด้วยเพราะว่าเมื่อก่อนนี้ 10,000 ตรม. ถึงจะต้องของสิ่งแวดล้อม แต่ปัจจุบันหากอาคารที่พักอาศัยเกิน 4,000 ตรม. ต้องขออนุญาตสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ซึ่งใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 6 เดือน แล้วกว่าจะมาขอใบอนุญาตก่อสร้างอีกก็ไม่ต่ำกว่า 4 เดือน ดังนั้นจึงต้องกันเวลาขอสิ่งแวดล้อม แล้วก็ขออนุญาตก่อสร้างให้ดี บางคนซื้อที่มาดอกเบี้ยกินไปเป็นปีกว่าจะได้สร้าง”

ในส่วนของเรื่องขนาดที่ดินที่เหมาะสม คุณไพโรจน์ ได้กล่าวเพิ่มเติมอีกว่า “สำหรับผู้ที่ทำอพาร์ทเม้นท์อยู่แล้วจะเข้าใจ บางคนไปเจอที่ดินสวยมากมีลักษณะสี่เหลี่ยมจัตุรัสติดหัวมุม ผมถือว่าเป็นความคิดที่ผิดมา เพราะที่ดินที่อยู่ติดหัวมุนเจอระยะร่นรอบทิศทาง มีอาคารอยู่อาคารหนึ่งบริเวณสาทร อยู่หัวมุมเป็นสาเหตุจึงต้องร่นลงลง ทำให้เกิดการใช้พื้นที่ใช้สอยไม่คุ้มค่า เพราะว่าอพาร์ทเม้นทั่วไปที่ให้เช่า จะมีขนาด 24 ตรม. 28 ตรม. 34 ตรม. ซึ่งเป็นสัดส่วนของห้องพักที่จะอยู่ได้นะ ห้องพักของผมทำอยู่ใช้แค่ 28 ตรม. แต่ซื้อที่ดินมา ตรว.ละ 85, 000 บาท ทุกวันนี้จึงให้เช่าห้องละ 8,500 บาท รวมเครื่องใช้ทุกอย่างภายในห้อง ผมใช้ความกว้างแค่ 3.635 ม. ลึกประมาณ 8 ม. แต่เราก็สามารถบอกลูกค้าได้ว่า 32 ตรม. ซึ่งได้ค่าก่อสร้างก็ถูกกว่า แต่ได้ราคาเท่ากับคนที่ทำห้อง 38 ตรม. แล้วขนาดที่ดินที่เหมาะสมในการสร้างอพาร์ทเม้นท์ ห้องต้องลึกประมาณ 8 ม. กว้างประมาณ 3 -4 ม. รวมทางเดิน กฎหมายบังคับไว้ 1.50 ม. แต่ผมจะทำ 1.80 ม. เพราะจะลงตัวกระเบื้อง เผื่อวันหนึ่งเราจะทำ Service อพาร์ทเม้นท์จะได้ไม่ผิดกฎหมาย”

บางทีกฎหมายจะกำหนดไว้ห้ามต่ำกว่า 1.50 ม. สมมติบวก 2 ม. 8 ม. สองฝั่ง ในการทำอพาร์ทเม้นท์ที่คุ้มที่สุดคือทางเดินอพาร์ทเม้นท์จะต้องอยู่ตรงกลาง แล้วแบ่งห้องซ้าย ขวา สองข้างก็เป็น 18 ม. แล้วทางเดินอีก 2 ม. ระยะร่น ถ้าไม่เปิดหน้าต่างก็ต้องมี 2 เมตร ซึ่งเป็นไปไม่ได้เพราะอพาร์ทเม้นท์มันต้องเปิดหน้าต่าง หน้าแคบที่จะดีที่สุดของอพาร์ทเม้นท์ คือ จะต้องมี 24 ม. แต่บางคนใช้ 3-4 ม. จึงไม่ลงตัว ทำให้ต้องเสียพื้นที่ทิ้งไป 6 ม. ซึ่งไม่สร้างอีกห้องหนึ่งก็ไม่ได้ ขนาดที่เหมาะสมที่สุดคือ 24 x 60 เมตร หรือน้อยที่สุดคือต้องมีขนาด 20 x 60 ม. ตอนนี้กฎหมายออกมาใหม่ว่าอพาร์ทเม้นท์ที่มีห้องพักเกิน 80 ห้อง จะต้องขออนุญาตสิ่งแวดล้อม และถ้าด้านหน้าติดถนน 24 ม. เส้นรอบลูก 1 ใน 8 แต่ถ้าไม่ใช่ที่ดินของตนเองติดถนนสาธารณะจะต้องวัดจากกึ่งกลางถนนไปถึงหน้าอาคารเราต้องร่นให้ได้ 6 ม.

จำนวนห้องที่เหมาะสมที่จะทำให้ครบวงจร ต้องมีประมาณ 1,000 ห้อง เพราะถ้าคุณมี 30 ห้อง 100 ห้อง 200 ห้อง คุณจะไม่สามารถมีร้านสะดวกซื้อภายในตึกได้ เพราะว่าบริเวณรอบข้างก็มีอาคารเหมือนกัน แต่ถ้าอาคารคุณไปอยู่โดดๆ เพียงอาคารเดียวแล้วจะเก็บค่าเช่าจากร้านสะดวกซื้อไม่ได้ เพราะว่าจำนวนคนใช้บริการไม่เพียงพอ คุณไม่สามารถเปิดร้านทำผมได้ คือจำนวนห้อง 1,000 ห้อ งที่ผมบอกคือทำแล้วสามารถสร้างกำไรจริงๆ เพราะว่ามันจะเอื้อประโยชน์อย่างทุกทิศทุกทาง สามารถเปิดร้านซัก อบ รีด ร้านสะดวกซื้อ ร้านทำผม ร้านค้าเหล่านี้ต้องมีผู้ใช้บริการพื้นฐาน ร้านสะดวกซื้อต้องมีประจำไม่ต่ำกว่า 500 คน ธุรกิจถึงจะอยู่ได้ ร้านทำผมต้องมีผู้ใช้บริการ 15 คน ขึ้นไปถึงจะอยู่ได้ อีกอย่างคือ ถ้า 1,000 ห้อง คุณต้องใช้ผู้จัดการเพียงคนเดียว ผู้ช่วยผู้จัดการอีก 1 คน ฝ่ายรักษาความปลอดภัยก็เพียง 4 คนเท่าเดิม ค่าใช้จ่ายเท่ากับการจัดทำจำนวน 120 ห้อง มีเพิ่มมาอย่างเดียวคือในส่วนของแม่บ้าน ซึ่งผมผ่านการศึกษาแล้วว่าคุ้มทุนที่สุด พนักงานบัญชีใช้คนเดียวหมดเพราะอพาร์ทเม้นท์ของผมใช้ระบบคีการ์ดและกล้องวงจรปิดออนไลน์อยู่ที่บ้าน

เรื่องการออกแบบอาคาร ต้องออกแบบให้ถูกทิศทางเพื่อประหยัดพลังงาน ในวันที่ไปเลือกซื้อที่ดินจึงจำเป็นอย่างยิ่งต้องเลือกดูทิศทางให้ดี ถ้าอาคารหันหน้าเข้าหาแสงอาทิตย์จะทำให้เปลืองแอร์ เพราะความร้อนมันจะเข้ามาในตัวอาคาร เราสามารถแก้ไขได้โดยการใช้ทางบันไดหนีไฟหันเข้าหาแสงอาทิตย์ เพราะว่าแสงแดดจะส่องอาคารเพียงด้านใดด้านหนึ่ง มิเช่นนั้นผู้เช่าที่มีอยู่จะย้ายออกหมด เพราะถ้าเราไม่ช่วยเขาก็จะเปิดแอร์แรงกว่าเดิม ทำให้เกิดการก็จะเปรียบเทียบว่าทำไมอยู่อพาร์ทเม้นท์เราค่าไฟจึงแพงกว่าที่อื่น ซึ่งจริงๆแล้วก็ได้มีความแตกต่างจากที่อื่นเพียงแต่แอร์นั้นถูกแสงแดด กว่าจะทำความเย็นได้ 24 องศาตามที่กำหนด ก็จะต้องใช้เวลานานมากกว่าที่อื่นอีกเท่าตัว ซึ่งแดดบ้านเรามันร้อนมาก แต่ว่าบางตึกถ้าจำเป็นต้องหันหน้าตึกเข้าหาแดด ก็ต้องมีฟินมาช่วยลดความร้อนที่เกิดจากตัวของแอร์ แล้วก็นำน้ำหยดที่เกิดจากตัวของแอร์เอง ก็จะนำไปทิ้งลงไปข้างล่างก็เป็นถาดรองรับก็จะช่วยได้นิดหน่อย คือ เราจะต้องดูแลลูกค้าเรา

ส่วนการออกแบบห้องน้ำอพาร์ทเม้นท์เป็นส่วนหนึ่งที่มีความจำเป็นมาก คือต้องจัดสรรพื้นที่ภายในให้ดีๆ บางคนทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แล้วไม่ประสบความสำเร็จส่วนหนึ่งก็เพราะมาจากห้องน้ำ เช่น ก๊อกน้ำชอบรั่วซึ่งเป็นปัญหาที่ทุกคนรู้สึกเบื่อหน่อย ก่อนซ่อมก็ต้องไปรบกวนคนอื่น เพราะต้องไปทุบห้อง ฉะนั้นต้องศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับการสร้างห้องน้ำ จำเป็นต้องมีที่ปรึกษาที่ดี ถ้าคุณจะทำตรงนี้ต้องดูให้ละเอียด การออกแบบให้ร่มรื่น จะหน้าอยู่บังแสงแดดจะทำให้อาคารชะลอการซีดของสีตัวอาคาร การเลือกวัสดุที่ใช้ในอาคารบริเวณด้านหน้าต้องใช้วัสดุอย่างดี ด้านหลังฉาบปูนธรรมดาก็เพียงพอ เพราะผู้ใช้บริการจะดูว่าอพาร์ทเม้นท์ของคุณราคาเท่าไร เขาก็จะดูกันจากทางข้างหน้า ส่วนอุปกรณ์ภายในอาคารควรจะเลือกแบบไม่เป็นสนิม บางคนเลือกที่จะประหยัดซื้อบานประตูมาราคาถูกมาก สุดท้ายก็ต้องซ่อมแล้วก็ต้องปิดห้องนั้นเพื่อให้ช่างเข้ามาซ่อม สูญเสียรายได้อีก ที่สำคัญประตูที่มีเป็นไม้อย่าไปใช้กับห้องน้ำ วงกลบไม้อย่าไปใช้กับห้องน้ำเพราะระยะเวลาการซึกหรอจะเร็กกว่าวัสดุชนิดอื่นๆ เพราะส่วนใหญ่ผู้ที่พักอาศัยจะไม่ค่อยได้มาสนใจว่าส่วนไหนเปียก ส่วนไหนแห้ง ที่สำคัญถ้าโดนน้ำยาล้างพื้นจะไปกัดไม้พวกนี้

ส่วนในเรื่องของการก่อสร้างก็ต้องไปจ้างบริษัทที่เขามีประสบการณ์ทางด้านนี้โดยตรง แต่ถ้าเราจะสร้างเองจะต้องศึกษาอย่างจริงจังจะทำให้เราสามารถตรวจเองเป็น การจะเลือกบริษัทก่อสร้างต้องเช็คประวัติการทำงานของบริษัทนั้น อย่าไปเชื่อที่เขานำเสนอต่อเรา เราจะต้องไปตรวจดูว่าจริงอย่างที่เขาส่งประวัติให้เราดูจริงหรือไม่ แต่เหนืออื่นใดการจะทำพัฒนาธุรกิจนั้นจะต้องลงมือทำเองก่อนที่จะให้คนอื่นทำเพราะเราจะได้รู้ถึงข้อมูลหรือปัญหานั้นอย่างถ่องแท้ คุณไพโรจน์ กล่าวทิ้งท้าย

คัดลอกจาก https://www.facebook.com/Apartment.Develop/posts/124650731015214